Antes de anunciar un apartamento a turistas hay que cumplir varias capas de normas: las de la Junta de Andalucía, las del Ayuntamiento y las estatales. En esta guía repasamos los requisitos para alquilar un piso turístico en Málaga tal y como están en octubre de 2026, y qué opciones tienes según tu situación. Es una normativa que cambia a menudo, así que al final te dejamos las fuentes oficiales para comprobarla.
Lo primero: en Málaga capital no se pueden dar de alta pisos turísticos nuevos
El Ayuntamiento de Málaga ha ido limitando las viviendas de uso turístico en varias fases:
- Junio de 2024: solo se admiten nuevas viviendas turísticas con acceso y servicios independientes del resto del edificio.
- Enero de 2025: se prohíben nuevas altas en 43 barrios donde los pisos turísticos ya superaban el 8 % de las viviendas.
- Agosto de 2025: se suspende el alta de nuevas viviendas turísticas en toda la ciudad, por un plazo de hasta tres años, al amparo del Decreto-ley andaluz 1/2025.
- Julio de 2026: se limitan, también durante un máximo de tres años, los usos de alojamiento que sustituyan al residencial y la conversión de locales en planta baja en viviendas.
En la práctica, hoy solo pueden explotarse como alquiler turístico en Málaga capital las viviendas que ya estaban inscritas antes de estas limitaciones. Las demás opciones las vemos más abajo.
Requisitos para alquilar un piso turístico en Málaga si ya tienes licencia
Tener el piso inscrito no es el final del camino. Para seguir alquilándolo con todas las garantías tienes que cumplir, entre otras, estas obligaciones:
- Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Es la «licencia» de la vivienda. El número de inscripción debe figurar en todos los anuncios.
- Número de Registro Único de Arrendamientos. Desde el 1 de julio de 2025, las plataformas solo pueden publicar anuncios de alquiler de corta duración que tengan este número estatal, que se pide en el Registro de la Propiedad. Para obtenerlo en Andalucía hay que acreditar la inscripción en el RTA.
- Requisitos de la vivienda. El Decreto andaluz 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, fija condiciones de equipamiento, climatización, información al huésped y calidad que la vivienda tiene que mantener mientras se alquila.
- Registro de viajeros. Los datos de cada huésped se comunican a las autoridades a través de la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior.
- Hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes y respeto a las normas de convivencia de la comunidad.
- Obligaciones fiscales. Los ingresos se declaran en la renta y, si se prestan servicios propios de hotel (por ejemplo, limpieza durante la estancia o restauración), puede aplicarse IVA. Conviene que lo revise tu asesor.
La comunidad de propietarios también cuenta
Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad, por mayoría cualificada, para iniciar una nueva actividad de alquiler turístico en un piso. Además, los estatutos de la comunidad pueden prohibir o limitar esta actividad. Si estás pensando en comprar un piso con licencia, revisa las actas y los estatutos antes de firmar.
¿Qué alternativas tengo si mi piso no tiene licencia?
- Alquiler de temporada o media estancia. Contratos por meses para estudiantes, profesionales desplazados o nómadas digitales. No es alquiler turístico y no necesita inscripción en el RTA, aunque tiene sus propias reglas.
- Comprar un piso que ya tenga licencia. Es la vía más directa para entrar en el alquiler turístico en Málaga capital, siempre comprobando que la inscripción está en vigor y que el piso cumple los requisitos.
- Fuera de la capital. Otros municipios de la provincia tienen sus propias normas; cada ayuntamiento decide.
- Alquiler de larga duración. La opción más estable si no quieres depender de la normativa turística.
Si estás comparando opciones, te puede interesar nuestra comparativa de alquiler vacacional o larga estancia, la guía sobre cuánto cobra una gestora de pisos turísticos y la de documentos y requisitos para alquilar un piso de larga duración.
Cómo te ayudamos en Reding
En Reding conocemos este proceso desde dentro: en nuestros apartamentos turísticos junto a La Malagueta llevamos nosotros mismos el cambio de uso, la inscripción y la puesta en marcha. Como operadores vacacionales en Málaga, revisamos la documentación de tu piso, te ayudamos con el registro y nos ocupamos de la gestión diaria: anuncios, precios, huéspedes, limpieza y liquidación mensual. Y si buscas comprar un inmueble con licencia, nuestro despacho te asesora en la compra.
Fuentes oficiales
- Ayuntamiento de Málaga: notas de prensa de Urbanismo sobre viviendas de uso turístico.
- Junta de Andalucía: Decreto 31/2024 (BOJA n.º 24, 2 de febrero de 2024), que modifica el Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico.
- Real Decreto 1312/2024, que regula el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital.
Información general actualizada en octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico: antes de comprar o de iniciar la actividad, consulta la situación concreta de tu vivienda con un profesional.
