El alquiler con opción a compra es una modalidad híbrida entre la adquisición y el alquiler de un inmueble. En los últimos años ha ganado peso y ya es posible encontrar un catálogo interesante de inmuebles de este tipo. Desde Reding Inmobiliarias Málaga vamos a ver todo ello. En qué consiste, sus ventajas y desventajas para ambas partes y vamos a aclarar las dudas más usuales.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
Es una modalidad en la que un inmueble es alquilado por un tiempo determinado con la opción para el inquilino de comprarlo antes del plazo estipulado. En caso de que decida comprarlo, el precio de las cuotas pagadas por el alquiler serán descontadas (total o parcialmente, según se haya estipulado en el contrato firmado por ambas partes) del precio de la vivienda.
¿Cómo es el contrato de un alquiler con opción a compra?
En realidad no es un contrato, sino dos. Por un lado está el contrato de alquiler, y por otro, el de compraventa.
Contrato de alquiler
Suele durar entre dos y cinco años, para que sea realmente ventajoso para ambas partes.
¿Y qué debe incluir este tipo de contrato?
Este contrato se rige bajo la la Ley de Arrendamientos Urbanos, y debe incluir:
- Descripción del inmueble, dirección, uso y destino.
- Plazos determinados para el alquiler de la vivienda y para poder ejercer el derecho a comprar por parte del arrendador.
- Cuantía de las rentas anuales y del alquiler mensual así como la forma de pago de estas.
- Importe de la fianza. Y la derivación de ésta en caso de que se ejecute la compraventa de la propiedad.
- Obligaciones de pago de cada parte en cuestiones como suministros, reformas o derramas de la Comunidad de Propietarios.
- Penalizaciones (si las hubiera) por incumplimiento del contrato para cada una de las partes.
- Fechas de entrega en vigor y finalización del alquiler.
Contrato de compraventa
Tras el vencimiento del alquiler de una propiedad en alquiler con opción a compra se tiene en cuenta el contrato de compraventa.
Debe incluir:
- La voluntad del propietario de vender el inmueble al inquilino al concluir el plazo de alquiler.
- La posibilidad de que el inquilino acepte o rechace realizar la compraventa .
- Los plazos en los que el inquilino puede ejercer su derecho a la compraventa del inmueble.
- El precio de la vivienda.
- Porcentaje deducible del precio de la vivienda de las cuotas de alquiler.
- Pago inicial o entrada aportada por el inquilino para la compra del inmueble.
- Distribución de impuestos y gastos asociados a la operación de compraventa. Es decir, quién paga qué.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
Es importante conocerlos antes de realizar una operación de alquiler con opción a compra, para poder tomar una decisión satisfactoria.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Para el propietario, las principales ventajas son:
- Mantener la vivienda ocupada y aportando rentabilidad.
- Beneficios fiscales.
- Se asegura recibir el pago de las cuotas, ya que si no es así, el inquilino pierde la opción a compra.
- Recibir una cuantía inicial relativamente importante que en caso de que el inquilino no ejerza la compra, queda en poder del propietario.
¿Y las principales ventajas para el inquilino?
- Le permite conocer la vivienda y comprobar si da solución a sus necesidades.
- Gana tiempo para ahorrar o cumplir los requisitos para acceder a un crédito hipotecario.
- Las cuotas de alquiler no son dinero perdido, sino una inversión para la compra de la vivienda.
- Permite estipular el precio del inmueble sin arriesgarse a que los precios de la vivienda en esa zona crezcan en los años que dure el alquiler.
Inconvenientes del alquiler con opción a compra
Para el vendedor: en caso de una oferta más alta, no puede venderla, ni alquilarla a terceros y no puede cambiar de idea sobre la venta de la vivienda.
En el caso del inquilino, si finalmente no compra perderá la prima inicial alquilada y la carga fiscal es algo mayor.
Derechos y obligaciones en el alquiler con opción a compra
Es importante conocerlos.
Derechos y obligaciones del inquilino
Derecho a: permanecer en la propiedad en el plazo estipulado, exclusividad en la compra, a deducciones del alquiler (teniendo en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y a la deducción de todas las mensualidades del precio estipulado por la vivienda.
Obligaciones: pagar las cuotas a tiempo y no prorrogar la duración del contrato.
Derechos y obligaciones del propietario
Derecho a: recibir el pago de la renta, subir el precio de la vivienda según lo estipulado en el IPC y pedir una prima por la ejecución de la opción de compra.
Obligación a mantener lo estipulado en el contrato, asumir los gastos de reparación y reforma como en cualquier otro contrato de alquiler y declarar a Hacienda las ganancia por el alquiler y la ejecución de la prima de compra.
Esperamos que esta información te sea de utilidad. También creemos que puede resultarte interesante conocer los documentos para alquilar un piso y cómo encontrar al inquilino ideal.